租赁住房REITs大增 公募或有所突破

来源:入库 2018/02/14 08:10:23

    2月2日,“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”取得深交所的无异议函。该租赁住房REITs是国内首单百亿级规模产品,是目前租赁住房领域规模最大的证券化产品。日前,中国基金报记者就REITs在中国的发展对中联基金总经理何亮宇进行了专访。

    租购并举时代

    租赁住房REITs爆发增长

    中国基金报记者:REITs近年来发展迅猛,特别自2017年来,租赁住房REITs爆发性增长,原因是什么?

    何亮宇:租赁住房REITs的爆发源于资产端和资金端的共同需求。

    在资产端,房地产行业转型发展,需要模式匹配的金融产品和自成体系的金融链条,REITs就是链条上最重要的一环,能帮助房地产企业处理好资产长期运营和资金短期回笼之间的平衡。在资金端,随着中国经济从高速发展转向高质量发展,过去隐藏的一些主体信用风险逐渐浮现出来,只有实实在在抓住优质资产,才更踏实。

    中国基金报记者:在对租赁住房REITs进行产品设计时,中联基金需要把控和评估的关键要素有哪些?

    何亮宇:成功实施REITs项目,要能读懂行业、看懂资产,合理评估资产现状和价值,推动提升运营管理水平。同时还要通过交易结构设计、关键条款拟定、发行窗口选择等,平衡好发行人和投资者之间的利益。

    对租赁住房REITs来说,最重要的是租金回报与资产价值之间的关系,其次是资产管理运营能力。

    符合监管态势

    公募REITs或有所突破

    中国基金报记者:REITs在中国发展时间不长,对于REITs的未来趋势怎么看?

    何亮宇:中国的类REITs投资者门槛比较高,以机构参与为主,最小份额100万起,且大部分机构长期持有,流动性相对较差。

    在不久的将来,真正的REITs,即公募REITs会在中国有所突破。REITs作为权益类产品,有助于落实十九大和中央经济工作会议提出的“三去一降一补”政策,对于资管新规提及的防止嵌套、压缩非标等也有积极作用,能与金融监管政策形成良性互动。

    REITs每年强制将税后净收益的90%派息,能获取长期稳定回报。公募REITs的发展符合监管态势,对发行者、投资人都有利,值得期待。

    中国基金报记者:现阶段REITs发展是否存在一些障碍?

    何亮宇:真正的REITs推出已没有障碍,部分优质资产完全可以在“税收中性”原则和现行有效的法律框架下实现REITs公募化。我们建议选取基础资产成熟稳定、发行人(管理人)主体优质可靠的项目开展试点,对相关体系制度进行持续完善。

    在国家希望大力推广的某些领域,如租赁住房、PPP和品质较高的商业不动产,对一些合理的税收原则给予明确和支持,能推动这些领域更快发展。当然,如果未来REITs需要全方位、大范围铺开发展,合理的税收支持和更高层级的立法是必要的。

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