中储股份:两步走转型做地产

来源:入库 2016/06/30 09:42:04

    就在地产行业利润持续走低、众多房企寻求转型的当下,一些企业则选择了一条逆势投资地产之路。近日,一家名为中储股份的企业以19.43亿元竞得天津东兴路地块,这是该公司连续数次在天津土地市场上取得土地开发权。这家仓储物流龙头央企以往在地产领域并不为世人所知,而今却大手笔入市地产业,无疑引发了外界对其转型的猜测。

    中储谋划地产格局?

    6月22日,击败了其他多家竞买企业强有力的竞争,中储发展股份有限公司以19.43亿元斩获天津河东区中环线内1宗住宅、商服综合用地,成交楼板价达1.3万元/平方米。

    这已经不是中储股份今年首次拿地,今年3月,中储房地产发展有限公司就以8.63亿元拿下位于天津北辰区津北辰顺地块。而去年11月5日,中储股份买下与之相邻的住宅地块时以底价11亿元成交,楼板价约合6238元/平方米。

    “作为一家主营业务为仓储物流的龙头央企,中储在土地市场上的表现比较引人注意。”业内人士分析,以往人们在土地市场上很少听说这家央企的动向。甚至有人猜测,会不会又是一家类似当年的中化方兴这样的央企在房地产领域内横空出世。

    对此,中储股份相关人士对表示,目前中储地产作为一家新公司,公司部门架构还尚处于筹备阶段,项目也没有开盘。在公司相关资料尚未整理完善的情况下,暂时还无法提供更多公司在地产领域的发展战略、目标等相关信息。

    资料显示,中储股份的控股股东为国务院国资委监管的大型中央企业中国诚通控股集团有限公司所属的中国物资储运总公司,是以综合物流、物流贸易、金融物流以及物流地产等为主营业务,同时兼具物流技术、电子商务、融资贷款等服务功能的全国性大型现代综合物流企业。1997年中储股份上市后,实现了经营方式由仓储单一型向业务多元化的转变。

    在中储股份官网上注意到,在公司架构中,中储股份下属部门中下设“地产管理部”,其他分部及各地分公司基本为仓储物流为主,与地产似乎关联不大。

    业内人士表示,2015年该公司主营业务低迷,而地产业务则发展平稳。中储股份成立新的地产公司,表明该公司有计划在地产领域大展拳脚。而且,凭借仓储龙头企业对土地资源的占有,中储有望成为又一个依靠典型资源生存的成长性房企。

    主营业务不力土地收益来补

    一位城市规划界人士分析,类似中储股份这样的企业,企业的仓库土地多是改革开放以前获得,很多仓库都位于城市中心区域,随着城市化的快速发展,这些仓库土地无论从安全存储还是城市规划及土地价值利用上来看,都不再适合从事大宗商品仓储物流。

    一些地方政府开始考虑将这些土地收储后再开发。由此,中储则可以通过将这些地转让给政府的过程中获得补偿收益。

    在中储股份披露的2016年一季报中显示,公司一季度实现营业收入29.55亿元,同比下降11.45%;归属母公司净利润2.29亿元,同比增长925.49%;扣非后净利润为-427.3万元,同比下降127.45%。

    分析显示,该公司的主业疲软,主要是受宏观经济以及上游煤炭、钢铁等大宗商品及原材料价格波动影响,导致公司收入规模有所下降。此外,管理费用、财务费用同比分别上涨20.87%和62.13%,导致期间费用同比增长23.8%。最终,公司营业利润转亏1052万元。

    值得注意的是,净利增长来自土地交储补贴。公司营业外收入实现3.14亿元,而去年同期该项收入仅为266万元。该项收入主要来自天津北辰区南仓分公司土地拆迁补偿款的部分款项,从而令公司利润实现同比大增。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,除了政府补贴外,一般情况而言,仓储企业在土地交储后,要在城市的郊外获取较原来面积更大的工业用地来维持原来在该城市的仓储物流业务,有时企业也会主导这些土地收储后的项目开发。由此,土地资源丰富的企业将随着城市改造而受益。

    业内人士分析,中储作为全国最大的国有仓储物流企业之一,近期加大拿地规模,公司将加快实现主业转型升级,并将向商业地产加仓储物流的方向发展,此番加大拿地力度正是借企业原有的资源转换,在未来地产部分上市时增加市场估值。

    借机转型还是就“赚一笔”

    据统计,中储股份在北京、上海、天津、江苏、浙江、山东、湖北等全国30多个中心城市和港口城市设有70余家物流配送中心和经营实体。业内人士表示,中储在天津的开发模式若成为企业的范例,后续该公司完全可以实现在地产行业新突破。

    实际上,中储方面曾表示,公司仓储资源丰富,土地资源升值变现潜力巨大。由于城建规划和调整,预计未来十年中储或有近20家仓库需进行迁建、升级改造或整体开发,未来土地拆迁补助或将增厚公司利润。

    业内人士分析,随着地产行业进入下半场,房企生存环境也日趋恶劣,未来能够生存的开发商要么具有规模优势,要么具有独有的开发资源。中储地产显然属于后者。相信中储会借机实现企业转型从而摆脱主营业务增收不力的局面,而不应该仅是简单的“赚一笔是一笔”。

    严跃进表示,随着土地增值空间的增加,尤其是旧城改造力度的加大,此类土地开发能够促使后续产业聚集,到一定程度此类土地继续改变性质并进入招拍挂市场。而且部分城市可能会优先允许此类物流仓储开发商以相应低价来获取此类土地。

    届时,此类房企在地产领域的表现将取决于公司眼光。土地的性质得到转换后投资价值增加,给企业带来了商机,企业应积极协商获取此类用地权限。

    事实上,在当今地产行业中,此类企业数量很少,具有垄断的优势。同时,与地方政府良好的关系也能够为企业获取较好的土地资源。从后续发展趋势看,改变性质的土地除了开发综合体项目之外,一些土地也可尝试转型做产业园开发。

    但值得注意的是,类似中储地产的企业在地产行业仍缺乏相应的开发经验以及成熟的地产团队等,这些都是企业需要补齐的短板。

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