各地推动住房租赁租赁市场建设 六股或有望率先发力

2017/11/17 09:10:36

据报道,16日从北京市规划国土委获悉,北京未来5年将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。广州市首批国有租赁住房企业挂牌成立,市住房城乡建设委和建行、工行分别签署战略合作意向书,两家银行未来5年将为广州市住房租赁产业发展提供不少于万亿元的融资支持。

各地推动租赁房市场建设 多公司布局长租公寓

据报道,16日从北京市规划国土委获悉,北京未来5年将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。广州市首批国有租赁住房企业挂牌成立,市住房城乡建设委和建行、工行分别签署战略合作意向书,两家银行未来5年将为广州市住房租赁产业发展提供不少于万亿元的融资支持。机构认为,各地政府大力推动住房租赁市场的建设,未来住房租赁制度将更加完善,预计租赁市场租金规模每年超过万亿。关注世联行、东易日盛、招商蛇口、金地集团。


世联行:业绩增速亮眼,盈利能力稳步回升

世联行 002285

研究机构:西南证券 分析师:胡华如 撰写日期:2017-11-02

事件:公司发布三季报,2017年前三季度实现营业收入 51.9亿元(+23.9%),实现归属于上市公司股东净利润5.3亿元(+40.2%)。


业绩增速亮眼,盈利能力稳步回升。2017年前三季度,公司营业收入归母净利润保持高速增长主要原因是:1)互联网+业务发展迅速,收入同比增长60.7%,逐步形成规模效益,毛利率同比提升15个百分点;2)金融服务业务再迎增长,收入同比增长23%,毛利率同比提升8个百分点。前三季度公司毛利率、净利率均保持稳步增长,分别同比增长1.3、1.4个百分点至24.5%、10.8%。


代理业务收入整固,互联网+业务快速增长。前三季度房地产交易服务营业收入24.6亿元,同比增长4.1%,占比下滑8.4个百分点至48.1%。前三季度实现代理销售套数37.1万套,累计已实现但未结算的代理销售额约3869亿元,将为公司带来近29.7亿元的代理费收入。互联网+业务前三季度营业收入14.3亿元(+60.7%),完成178个城市的服务布局,业务重心下沉,新增三四线城市布局73个,累计链接2万多间经纪门店,在23个大中城市进入市场份额 Top3。


金融业务再迎增长,资管板块成功挂牌新三板。前三季度金融服务业务营业收入4.6亿元,同比增长23.0%,营业收入占比较去年同期持平约为9.0%。世联金融通过合伙策略,有效整合超200家行业渠道,积极进入存量市场。资管服务业务前三季度营业收入7.6亿元,同比增长37.5%,营业收入占提升1.6个百分点至14.9%。世联君汇年初成功挂牌新三板,进入创新层,旗下品牌小样社区及世联空间共进入14个城市,运营30个项目。


长租公寓迎来爆发期,早期布局获先发优势。红璞公寓确定以集中式长租公寓为聚焦点,截至上半年末完成落地27个城市、全国签约间数达4万间,覆盖核心一二线城市。九部委推进租赁市场的12个试点城市中,红璞公寓已进驻10个,并且在广州、武汉和杭州的集中式长租公寓市占率稳居第一。公寓的出房率保持稳定,公寓构建后一个月出租率达91.2%,第二个月出租率为94.5%。


公司目标成为长租行业领军企业,2017年目标签约间数达到10万间。


盈利预测与投资建议。预计2017-2019年EPS 分别为0.49元、0.67元和0.87元,未来三年归母净利润将保持33%的复合增长率,基于公司长租公寓的先发优势,给予2017年30倍估值,对应目标价为14.7元,维持“增持”评级。


风险提示:代理销售额增速或低于预期、长租公寓拓展进度或不及预期。

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东易日盛:成长路径清晰的低估值家装龙头

东易日盛 002713

研究机构:联讯证券 分析师:刘萍 撰写日期:2017-11-08

存量房装修市场快速增长 中国的存量住宅数量全球最大,而商品住宅每年还在以700万套的速度增长。到2020年,存量商品住宅数量将超过1.1亿套。实际上,改造性住房装修产值从15年开始步入快速增长,2014年行业产值3900亿,2015年增长到4500亿,增速达到15.4%,2016年产值增长到5400亿,增速达到17.7%,远高于同期行业整体各位数的增速。


家装行业是消费升级的受益者 人均收入超过3000美金后将逐步进入品牌消费阶段,在过去,一直是高收入群体的收入增长更快,而低收入人群的收入增长较慢,但是从2006年开始,低收入群体收入开始快速增长,随着这部分人对品牌消费的意识逐渐增强以及时间成本的逐渐上升,其选择品牌装饰进行消费的意识将逐渐增强,中低收入人群和中等收入人群在进行家装时,可能将逐步从选择游击队为主转向选择品牌连锁

A6业务新店拓展还有较大空间、速美产品和模式逐步成熟 A6业务共有直营店134家,加盟店66家,相较于定制家居公司,公司门店数明显偏少。而从收入的区域分布来看,公司目前收入超过5个亿的区域仅有华东和华北,两个区域占收入的比例高达66%,其它地区收入规模均非常小。A6近几年同店保持了较好的增长,一方面来源于客户数量的增加,另一方面则来源于客单价的增长,原因在于随着消费升级的趋势,越来越多的客户愿意选用更好的材料,且整装趋势下,客户在公司采购的品类越来越多。速美超级家经过四年的产品打磨,我们认为目前三款产品极具性价比,速美主材配置主打进口品牌,而其他互联网品牌以国产一线为主,另外,速美的商业模式经过几轮试错,目前逐步成熟,未来放量可期。


技术手段解决行业痛点 家装行业的问题在于高度依赖人工和手工的模式造成管理难度大,生产效率不高,解决家装行业的低效率模式单纯依靠商业模式的变革不现实,一定要借助于技术进步,目前来看,通过信息化和工业化的手段是完全可以解决行业痛点的,东易日盛开发了领先行业的DIM+数装系统,全流程的信息化系统和世界级的木作工厂,以期通过技术手段解决行业痛点。


平台思维及募投项目打开远期发展空间 东易日盛2015年全面转型时就提出向平台型公司转变,我们认为公司的DIM+数装系统,以及供应链系统都具备成为有开放平台的可能,家装行业的天然分散的状况决定了大部门装修公司只能借助第三方公司的信息系统和供应链,这个领域出现平台型公司的可能性极大。公司2016年启动了定增工作,募集资金主要用于供需链智能物流仓储管理平台建设项目、数字化家装体验系统的建设,如果公司能把供应链和数装系统打造成开放平台,未来行业十几万家小家装公司都有望成为公司客户,则公司未来发展不可限量。


盈利预测与投资评级 我们预计东易日盛2017-2019年将实现营业入收39.09、49.14和61.98亿元,同比分别增长30.3%、25.7%和26.1%,实现净利润2.42、3.35和4.36亿元,同36.78比分别增长40.2%、38.3%和30.0%,考虑定增摊薄后EPS分别为0.87、1.21和1.57元,对应PE分别为28、20和15x,我们认为公司股价当前阶段仍具备投资价值,公司是消费升级和家装行业向龙头集中的受益者,中期增长依赖于A6业务的跨区域扩张和客单价提升,以及速美业务在经过试错后的快速放量,而远期来看,如果未来公司的数装业务和供应链整合能形成开放平台,则有望打破家装行业复制难,复购率低的瓶颈,发展空间不可限量。无论如何,对于一家高分红,现金流优秀的上市公司,我们认为目前估值水平极具吸引力,重申“买入”评级。

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招商蛇口:前三季累计销售增长超六成全年业绩增长理想可期

招商蛇口 001979

研究机构:东莞证券 分析师:何敏仪 撰写日期:2017-11-01

收结算节奏影响前三季业绩下降。公司前三季度实现营业收入264.85亿,同比下降27.89%;归属净利润37.18亿元,同比下降33.73%;基本每股收益0.47元。其中第三季度公司实现营业收入70.89亿,同比下降54.21%;归属净利润2.51亿元,同比下降85.87%。受房地产项目结转时间在年度内分布不均衡以及结转项目产品类型不同的影响,报告期公司营业收入及归属于上市公司股东的净利润同比有所下降。随着第四季度结转量的提升,预计全年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润可实现公司上市盈利预测数,即不低于103亿元。


前三季累计销售额增长超六成五大幅领跑行业。三季度公司房地产业务实现销售面积57.41万平方米,同比增加41.72%;销售金额人民币94.53亿元,同比增长51.73%。1-9月,公司累计实现销售面积410.01万平方米,同比增长39.12%;销售金额780.12亿元,同比增长65.49%。公司整体销售增长继续领跑行业,令人满意。期末公司账上预收账款达810.4亿,全年业绩保障度极高。拿地集中于核心城市土地储备相对充裕。16年公司聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇的土地储备。17年前三季度继续在北上广及南京等重点城市获取土地25宗,整体达337万平。布局集中在一二线等区域情况理想的城市,将保障公司后续持续开发实现理想盈利。


前海开发加速推进公司主导开发地位凸显。16年6月招商局与前海管理局签署协议,双方拟以50:50的股权比例成立合资公司,开发建设与运营管理招商局集团原前海湾物流园区2.9平方公里土地,由招商局集团实现财务并表。协议明确了上市公司在前海蛇口自贸区开发建设中的主导地位,将有力推动上市公司在前海房地产等相关业务的快速发展。同时,蛇口自贸区、粤港澳大湾区的发展建设加速推进,公司将深度受益区域提升带来的红利释放,价值提升值得期待。


总结与投资建议。公司17年前三季销售保持较快增长,令人满意,全年结算业绩有保障。重组整合实现了招商局集团自贸区及城市建设板块的整体上市,公司业务更多元,集团与公司内部资源协调发展,竞争优势更为突出。公司蛇口片区土地储备丰富价值量高。蛇口自贸区及粤港澳大湾区提速建设,公司价值提升值得期待。预计公司17年--18年EPS分别为1.37元和1.55元,维持“推荐”投资评级。

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金地集团:业绩增长迅速,拿地积极、土储优质

金地集团 600383

研究机构:申万宏源 分析师:王胜 撰写日期:2017-09-08

报告期内公司营收微降,净利增速增长较快,符合预期。公司实现总营业收入127.1亿元,同比下降9.8%;归属于母公司股东的净利润11.5亿元,同比上升48.1%。利润上升主要是由于上半年结转项目毛利率增加,同时由于合作项目增多,公司对合营和联营企业的投资收益报告期内达4.9亿,同比增长271.2%。报告期内,公司房地产项目结算收入109.4亿元,同比下降14.1%;房地产业务毛利率为29.6%,较上年同期增加6.9个百分点。


报告期内公司销售良好,盈利能力增强。2017H1公司实现销售金额703.4亿元人民币,销售面积375.0万平方米,同比分别增长60.03%和29.71%,销售均价18757元,同比增长23.4%,行业销售排名上升2位至第10位。销售金额和均价的增长为未来的业绩和盈利能力的稳步提升提供了强有力的保障。


拿地积极,土储优质,经营持续性较好。公司在上半年新进入海口、重庆等城市,为集团规模发展开拓新的增长点。上半年共获取了32宗土地,总投资额约258亿元,为公司新增了约445万平米的总土地储备,是上半年销售建面的118.7%。同时,公司坚持了合理布局,深耕一线城市及强于线城市,一二线城市的总投资额占比88%,总土地储备约3300万平方米,权益土地储备约1800万平方米。


财务状况稳健,融资成本控制卓有成效。公司2017H1债务融资加权平均成本为4.5%,和2016年末基本持平。公司剔除预收账款的真实资产负债率为58.5%,净负债率为40.8%。


公司7月发行15亿元5年期中期票据,利率5.07%;发行30亿元5年期和10亿元7年期公司债,利率分别为4.85%和5.05%;发行2亿美元5年期债券,利率4.95%。成本处于同期同品种低位。在手货币资金203.3亿元,是短期借款和一年内到期长期借款的1.8倍。


积极探索新业务,多元化发展相辅相成。2017年上半年,金地商置销售签约额和经营性物业租金收入均稳健增长,新获取了包括商业综合体、住宅、三旧改造等项目并发行了国内首单文化创意园区资产证券化产品。金地物业在2017年上半年的物业总服务面积突破2亿平方米,第六次获得2017中国物业服务百强服务质量第一名。


维持增持评级,上调盈利预测。公司2017H1业绩表现出色,项目获取与销售进度高于预期土储优质,在房地产调控趋严的背景下,公司谨慎的经营计划和稳健的资产负债表能够带来更高的抗风险能力。我们上调盈利预测,维持增持评级。预计公司2017-19年归母净利润72.4/81.5/91.1亿元,对应EPS1.60/1.81/2.02元。(原预计公司2017-19年归母净利润66.9/70.8/74.3亿元,对应EPS1.48/1.57/1.64元),当前价格对应的2017-19年PE为7.4X、6.5X、5.8X。

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三六五网:参股长租公寓管理企业,丰富房屋场景生态圈

三六五网 300295

研究机构:东北证券 分析师:闻学臣 撰写日期:2017-10-20

参股集中式长租公寓管理企业,丰富房屋场景生态体系。公司斥资1.25亿元获江苏贝客邦投资管理有限公司20%股份。江苏贝客邦投资管理有限公司是集中式长租公寓管理企业,已在南京、北京、上海等地开设了门店,已开业运营及正在筹备中的公寓4000余间。公司房屋场景生态中包含一二手房交易、房屋租赁、金融服务等。参股长租公寓管理企业将填补公司房屋生态中的空白,进一步丰富房屋生态体系。


布局租房领域,提供租赁平台服务和租赁金融服务。为推动租赁市场发展,国家及地方出台系列鼓励政策,并在12个城市开展住房租赁试点。租赁市场呈现良好的发展态势。针对市场空间广阔的租赁市场,公司推出租赁服务平台“爱租哪”以及开展以租金分期、拿房贷、装修贷为产品的租赁金融业务,给B端租赁企业以及职业房东、C端租客提供系统性的优质服务。目前“爱租哪”的PC、触屏、手机版产品均已上线,在新增用户数、房源数、电话量上均有所增长;租赁金融服务已经在南京、上海和合肥三地落地。


掌握科技小贷牌照,互 金业务发展迅速。南京市三六五互联网科技小额贷款有限公司为公司控股子公司,公司掌握互联网科技小贷牌照。依托公司房屋场景,互联网 金融服务平台服务业务和互联网小贷业务发展迅速。2017年H1三六五小贷营收2809.67万元,实现净利润843.15万元;2017年H1贷款余额为6.43亿元,而2016年底为3.99亿元,提高61.15%。三六五小贷公司进一步完善风控策略,在稳定现有渠道的同时积极开辟深圳、天津市场。


投资建议:预计公司2017/2018/2019年EPS0.57/0.70/0.89元,对应PE约为44.45/36.57/28.52倍,给予“增持”评级。


风险提示:政策风险,房地产行业风险。

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保利地产:业绩拐点已临,规模增长可期

保利地产 600048

研究机构:中泰证券 分析师:周子涵,倪一琛 撰写日期:2017-11-14

公司财务焦点:盈利能力的权益比和利润率。结算项目权益比下降和毛利率收窄拖累了公司2014至2016年的业绩弹性,但是随着近两年行业回暖,公司毛利率短期存在修复改善迹象,长期有望维持较高水平(17年三季度新增土储预估毛利率约29%)。随着公司拿地权益比趋于稳定,我们认为公司少数股东损益占净利比重可能持续维持在18-20%左右水平。


公司的财务焦点:经营规模和杠杆率。今年以来公司新开工规模快速增长(2017年前三季度同比增长40%),可售资源充沛(全年货值预计接近3500亿),叠加较高的去化率,合同销售金额弹性充足,全年预计销售金额在2900-3000亿元之间,增速接近40%。公司2014至2016年上半年拿地偏少,但是待建可开发资源仍平稳增长,经过2016年下半年以来的积极拓展,到2017三季度末,公司在建和待建项目土储达到1.87亿平。2014至2016年,公司连续降杠杆,净负债率达到55%的历史较低水平,但今年由于规模扩张和抢占低成本资金的融资决策,公司杠杆率再度提升,2017年三季度末达到103%,对ROE的提升修复有一定帮助。


公司在2016年业绩发布会上提出“十三五”达到5000亿销售规模的发展愿景,若顺利实现,相当于在2016年基础上(销售额2101亿元)再造1.5个保利。为此,公司从2014至2016年中期的扩张收缩到2016年下半年以来的积极拿地,从2014至2016年的降杠杆到2017年的加杠杆,追求规模再上台阶。而公司具备四大竞争优势,有助于实现规模再度提升:1、作为央企的资源获取及融资优势:目前内部整合破冰缓行,外部整合国资存量资源成新发力点,而随着资金成本上行和融资渠道收窄,央企的融资优势又开始凸显;2、高效的管控及周转效率:公司销售管理费用率位于行业最低水平之一;3、相对市场化的激励机制安排:公司激励机制建设一直走在国资前列,已启动了两期股权激励计划,而公司在2016年报中已表示会积极探索跟投机制等创新激励方式;4、多元化的业态及业务布局:公司在2016年确立“一主两翼”的业务格局,在物管、房地产基金、养老产业等相关领域均取得不错成绩,也说明了公司出色的战略管理和执行能力。


估值及盈利预测:公司2016至2017年销售增速较高、权益比趋于稳定、毛利率存在改善契机,叠加充沛的土储和可期的规模增长,我们认为公司业绩正迎来向上拐点,我们上调公司2017、2018、2019年EPS预测至1.22、1.55、1.85元/股(原先为1.20、1.44、1.81元/股),按照当前股价,对应PE倍数为8.6、6.7、5.6x。结合18.06元/股的RNAV,我们给予公司14元/股的目标价,维持“买入”评级。


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