中国金茂:城市运营项目转化稳步推进,维持20年销售目标2000亿不变

来源:第一上海证券 2019/11/20 19:02:57

    全年销售目标完成无忧,明年销售维持2000亿目标不变:截至2019年10月,公司已实现合同销售额1360亿元,同比增长28.6%,销售增速高于前20房企增速(+23%),销售端表现强劲。截至10月,公司已完成全年1500亿销售目标的91%,全年销售目标完成无忧。2020年公司销售维持增长至2000亿目标不变,预计可售货值充足,未来也将根据市场实际销售情况动态调整推货量。

    土地储备积极扩张,城市运营项目贡献占比逐步提升:2019年1-7月,公司积极扩充土地储备,新增土储733万平(权益占比57%),占前10月合同销售面积1.13倍,新增土储平均成本约7165元/平米,占1H2019年合同销售均价约32.5%。具体拆分来看,新增土储中,来自城市运营转化占新增土储计容建面约31%(按权益建面算,占35%),估计全年基本维持在占比30%-40%左右,此外,随着城市运营项目的逐步转化,能够有效对冲公司土储成本。2019年1-7月份,来自城市运营项目转化的新增土储成本仅4797元/平米,远低于招拍挂土储成本(新增土储中来自招拍挂土储成本约8215元/平)。预计未来新增土储中,来自城市运营转化占比将逐步提升,有望在20-22年期间能够实现60%的新增土储将来自于城市运营项目。截至2019年7月,公司现有总土地储备约6998万平(权益比61%),具体拆分,一级开发土储约2092万平(权益比74%),二级开发土储约4906万平(权益比56%),公司土储体量以及权益比均呈现向好趋势。

    融资成本优势依旧明显:截至1H2019年,公司平均借贷成本4.96%,净负债率约67%。2019年1-10月份,公司成功发行境内公司债38亿人民币(分别为本金18亿人民币,利率3.72%,期限5年&本金20亿人民币,利率3.65%,期限5年),境外美元债2.5亿美元(利率4%,期限5年)以及5亿美元优先担保票据(利率4.25%,期限10年)。流动性趋紧的环境下,凭借央企平台,公司融资优势依然明显,境内外债券融资渠道通畅,且平均融资成本均低于行业平均水平,储备充足的低成本资金,能够有效配合公司未来开发业务的稳健增长。

    目标价6.68元港币,维持买入评级:根据我们测算,公司每股NAV约9.25元人民币,考虑到公司城市运营项目转化的不断落地,土储体量以及权益处于不断增厚以及上升区间。同时公司在产品端享受极强的产品溢价能力以及明显的融资优势。我们给予NAV折让35%,给予目标价6.68港元,对应2019年-2021年市盈率为11倍,9倍以及6.9倍。给予买入评级。

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