上海首套房贷利率罕见回归9折 6股机会到来

2018/08/10 16:20:42

8月9日晚间,工行、农行调整上海首套房利率至9折的消息迅速传开,此前是95折,业内人士认为下调首套房利率为首次购房者释放利好,从而利好房地产销售商。

上海两大银行首套房贷利率回归9折 房地产板块机会来了?


8月9日晚间,工行、农行调整上海首套房利率至9折的消息迅速传开,此前是95折,业内人士认为下调首套房利率为首次购房者释放利好,从而利好房地产销售商。


今年早上,多只房地产股票高开。新城控股涨5%,招商蛇口、万科A、保利地产等纷纷走强。


截至午间收盘,房地产板块股票全线飘红,南都物业、深物业A两只物业股涨停,沙河股份、新城控股分别大涨7.17%、4.28%,万科A、绿景控股、招商蛇口、保利地产均涨逾2%。

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中洲控股:业绩有保障 激励促发展


中洲控股 000042


研究机构:国信证券 分析师:区瑞明,王越明 撰写日期:2018-03-13


2017年业绩预增100%~150%,EPS0.78~0.98元。


公司前期已公告过:预计2017年归母净利润同比增长100%~150%,主要原因:①结算房地产收入项目的结构变化,税赋降低;②在建房地产项目规模较上年扩大,利息资本化费用增加;③中洲控股金融中心的出租收入以及中洲万豪酒店经营收入同比增长;④公司加强费用管控,销售费用降低。


销售平稳、扩张积极。


①2017年,公司销售项目主要位于上海、成都等房地产政策调控力度较大的城市,但仍然实现了平稳增长——根据克而瑞数据,公司2017年1-12月实现销售面积90.0万平方米,同比增长7.12%;销售额112.3亿元,同比增长6.09%;销售均价12354元/平方米,保持平稳;②公司新增计容建面约103万平米;拿地面积/销售面积约为1.15,扩张积极,新增项目主要分布在珠三角;③公司与西藏中平信共同设立城市更新基金,总规模45.001亿元,存续期10年。


业绩锁定性较好。


截至2017年三季末,公司剔除预收账款后的资产负债率为79.2%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为0.92倍。公司2017年三季末预收款为117.07亿元,在扣除wi nd一致预期的2017年四季度营收后,剩余部分仍可锁定2018年win d一致预期营收的112%。


激励制度全面,利于长远发展。


激励制度全面,包括股权激励、员工持股、项目跟投,利于公司长远发展——①股票期权计划:拟向激励对象授予2000万份股票期权,有效期不超过51个月,分三期行权,行权价格15.4元/股,业绩考核目标为2018、19、20年的归母净利润分别不低于10、14、20亿元;②员工持股计划:2016年4月发布,成交均价15.75元/股,目前剩余1809万股,并将延期1年至2019年4月;③跟投制度:当项目公司现金流为正,且预计持续为正,同时项目公司的股东借款及利息已全部返还的情况下方可申请收益预分配。


估值已具备一定吸引力,首次给予“买入”评级。


综上所述:公司2017年净利已大增、2018年业绩锁定性较好且根据股权激励的考核目标亦有望实现显著增长。当前股价比2017年同期还低,2018年动态PE仅10倍,2019年动态PE更低,估值已具备一定吸引力。预计2017、2018年EPS为0.88、1.5元,对应PE为18、10.6X,首次给予“买入”评级。

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中粮地产:地产新趋势 用强商业再造强住宅


中粮地产 000031


研究机构:国泰君安 分析师:谢皓宇,卜文凯,郝亚雯 撰写日期:2018-06-20


首次覆盖,给予增持评级。不考虑合并的情况下,公司NAV估值为179亿元,当前折价7折,安全边际较高,目标股价9.89元。预测2018~2020年的EPS为0.64、0.87、1.02元,增速分别为24%、35%和17%。重组完成和战略调整后,公司成长性更加有支撑。


重组完成后中粮地产成为中粮集团唯一地产平台。本次重大资产重组拟以定增的方式收购大悦城地产91.3亿股普通股股份(占比%),交易价格147.6亿元,定增价格6.89元/股。本次重组是在中粮集团国企改革背景下的地产板块资源整合。完成后,大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司,中粮地产将成为中粮集团旗下涵盖住宅地产和商业地产的唯一专业化平台,中粮集团持股中粮地产75%。


公司已有强商业品牌,整合之后将通过调整住宅和商业的配比,大幅度提高住宅规模。1)大悦城地产是优质商业地产品牌运营商,截止2017年底,大悦城在手购物中心11个,未来稳态在50个左右,假设未来每年扩张5个综合体项目,预计8年时间内完成布局。持有物业全部运营后的租金收入预计在120亿元,持有面积1200万方左右,租赁面积360万方左右。2)2017年公司住宅销售为262亿元,由于同业竞争原因,原有住宅和商业的配比是轻住宅、重商业,未来预计将调整为住宅和商业并重,大幅度提高住宅规模。


催化剂。重组进程的推进,以及商业和综合体项目的落地。


风险提示。后续还有多部门审批,商业可能有新零售冲击等。

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蓝光发展:公半年业绩高增长 嘉宝迪康启动港股上市


蓝光发展 600466


研究机构:海通证券 分析师:涂力磊 撰写日期:2018-08-08


半年业绩高增长。公司发布半年业绩预告,预计2018H1实现归母净利润5.5亿元到6.5亿元,同比增加约94%至129%。第三方克尔瑞数据显示,1-6月公司实现销售金额438亿元,累计同比增长84%,完成全年千亿销售目标的44%。


拿地布局二三线,融资稳步推进。公司2018H1在8个二线城市和14个三四线城市新增24个项目,新增总计容建筑面积约472万平米,权益建面339.5万平米,平均楼面价2950元/平米。公司上半年共发行7笔债券,总融资规模60亿元,加权平均发债利率为7.51%,较17年底的发债利率6.23%上升个百分点。


物业医药板块启动港股上市。公司旗下两家控股子公司嘉宝股份(物业管理业务)、迪康药业(医药业务)启动港股上市,有助于增加新的融资通道,加强多元化业务发展,巩固公司核心竞争力。港股物业管理业务TTM市盈率在8-61倍之间。


1)截至2017年末,嘉宝股份累计在管项目313 个,累计管理面积达5329万平方米,累计联盟面积1.2亿平米;营业收入9.7亿元,归母净利润1.92亿元,同比增长91.07%。其中,物业增值业务经营能力持续提升,生活家平台流水2.52亿元,同比增长约259%。 2)迪康药业以制药为主,集药品及医疗器械研发、制造、营销等纵向一体化发展,生产各类剂型药品共23个专利363个品种,拥有国家863项目“可吸收骨折内固定螺钉”、“可吸收膜”等产品。2017年实现销售收入7.82亿元,同比增长41%,实现净利润8725万元。


投资建议:给予“优于大市”评级。公司已做完股权激励,行权业绩条件为-20年扣非归母净利润分别为22亿元、33亿元、50亿元,年复合增速超。我们预计公司18/19年归母净利润为22.3亿元、31.5亿元,对应EPS分别为0.75元、1.05元。截至2018年8月6日,公司收盘于5.16元,对应2018和2019年PE在6.91倍和4.90倍,给予公司2018年9-11倍PE,6个月合理价值区间在6.75-8.25元,较每股RNAV折价约52.8%-42.3%,持续看好,给予“优于大市”评级。


风险提示:项目销售不及预期;行业面临基本面下行风险。

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苏宁环球:项目资源优质 关注企业价值修复


苏宁环球 000718


研究机构:广发证券 分析师:乐加栋,郭镇,李飞 撰写日期:2018-01-15


地产支撑主营业绩规模。


17年前三季度公司实现房地产业务销售回款约30亿元,与16年同期相比下降50.7%,南京市场的限购限价政策是限制公司地产业务规模增长的主要原因。17年上半年签约销售均价为14444元/平米,与去年相比提高17%。在南京江北地区大量的优质资源及其他三线城市的历史储备,公司地产开发在未来几年依旧可以获得稳定发展的潜力。


转型节奏持续,期待形成新业绩增长点。


苏宁环球以地产开发为主,向“大文体、大健康、大金融”的转型目标从14年提出开始稳步推进,在多种业务拓展方面都取得了令人瞩目的成果。经过多年的布局和准备,公司在稳定房地产主业的基础上,持续稳定推进文体、健康、金融的产业转型工作,产业投资项目纷纷落地。


南京引进人才政策放松,关注区域政策催化。


南京将调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历等人才先落户再就业。户籍政策的放松对于购房需求将会形成潜在的支撑,对于苏宁环球而言,公司南京市内土地储备规模占比超过70%,边际政策的宽松对于企业盈利水平的改善有积极影响。


预计17、18年的业绩分别为0.34和0.39元,维持为“买入”评级。


目前公司在手未结算项目储备规模为301万方,开发类项目净权益增加值101.6亿元,公司纯地产业务价值相对目前股价折价率为4.0%,每股NAV5.83元/股。按照最新股价PE水平分别为16.2倍、14.1倍。

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首开股份:中报预期高增长、合作项目发力


首开股份 600376


研究机构:安信证券 分析师:黄守宏 撰写日期:2018-07-13


事件:7月11日晚,公司公告:1)公司预计18年上半年实现归属上市公司股东的净利润较上年同期增长9亿元,同比增加290%左右,归属于上市公司股东的扣非净利润与上年同期增长近8亿元左右,同比增加430%左右;2)6月份,公司共实现签约面积30.58万方,同比增长7.11%,签约金额72.93亿元,同比增长48.41%;1-6月份累计实现签约面积120.42万方,同比降低19.33%,累计签约金额307.76亿元,同比降低19.70%。


中报预计高增长、高分红低PB具优势:公司预计18年上半年实现归母净利润较上年同期增长9亿元,同比增加290%左右,扣非后归母净利润较上年同期增长近8亿元左右,同比增加430%左右。上半年业绩预增主要受益于1)公司营业收入增加,预计上半年实现营业收入同比增长50%左右;2)公司联营、合营企业实现投资收益较上年同期大幅增。公司目前A股每股现金红利0.60元(含税),PETTM在6-7的范围内,PB近0.6,具备高分红、低PB特征。


6月销售金额增长近50%,合作项目发力,销售或可期:6月份,公司共实现签约面积30.58万方,同比增长7.11%,较5月增速收窄1.62pct;签约金额72.93亿元,同比增长48.41%,较5月增速提升61.68pct;6月销售金额的增长更多源于当月销售均价的上涨,6月销售均价23848.92元/平米,较上年同期提高6637元/平米,幅度38.56pct。1-6月份累计实现签约面积120.42万方,同比降低19.33%,较1-5月增速提升6.25pct;累计签约金额307.76亿元,同比降低19.70%,较1-5月增速提升5.10pct;累计销售均价25557.22元/平米,较上年同期微降0.46pct。公司往年合作项目平均在15%的范围内波动,17年起,合作项目面积占比提升至25%左右,合作项目金额占比提升至27%;18年截至上半年看,合作项目面积(合作项目金额)占比进一步提升至30%的范围。从6月份单月来看,合作项目面积/公司及控股子公司签约面积为72%,接近1:1的比例。在整体行业集中度提升、行业合作大趋势下,公司合作项目也逐步进入发力阶段;这也体现了公司在拿地形式上更多选择强强联合的拿地形式以争取核心区域资源的战略特征。


投资建议:公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想,京内项目一直是公司结算收入的重要部分;同时作为北京国资优势房企,公司具备较好的资源整合能力,目前公司积极参与北京棚改地区工作,并逐步形成规模,未来有望形成规模效益。


我们预计公司18-20年公司EPS为1.01元、1.12元、1.20元,维持“买入-A”评级,6个月目标价9.3元。

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华发股份:业绩稳步兑现 大湾区资源龙头


华发股份 600325


研究机构:中信建投证券 分析师:陈慎,王嵩 撰写日期:2018-04-16


公司发布2017 年年报,实现营业收入199.2 亿,同比增长49.8%,归母净利润16.2 亿,同比增长59.1%,EPS 0.77 元。


业绩持续高增长,销售结构优化:公司2017 年业绩增长主要由于1. 结算力度的增强,此前销售的横琴首府、华发四季等项目陆续进入结算,全年结算金额同比增长51.6%。2. 结转结构优化推动公司少数股东权益占比较2016 年下降19.8 个百分点至8.9%。受制于公司所布局的核心城市调控加码,2017 年公司实现销售额310.2 亿元,同比下降13%。据我们跟踪,公司2018 年可售货值超过千亿,其中位于核心城市的资源储备充足,我们预计随着部分重点城市供给的加速释放,公司2018 年销售额大概率可超过400 亿,并向500 亿水平冲击。


积极补充核心城市土储,受益大湾区战略地位提升:公司2017年投资力度明显加大,在继续深耕上海、武汉、广州、苏州等已布局城市的基础上,成功开辟南京、佛山、嘉兴等市场,并不断深化新进城市的项目储备,全年共新增土地储备权益建筑面积277.7 万平米,同比大幅增长298%。截至2017 年末,公司土地储备规模为877 万平米。公司作为珠海区域的龙头房企,在珠海横琴区域坐拥丰富土储,大股东华发集团在珠海区域资源禀赋也十分充裕,未来存在强烈潜在注入预期,公司与集团的这部分储备有望随着珠海区域战略地位的上升,迎来价值重估。


债务压力提升,多元激励助力成长:销售规模下降叠加拿地力度的增强,公司2017 年末货币资金规模较2016 年下降29%至112亿元,全年净负债率及短债压力分别增长至263%和174%,债务压力明显提升。在激励方面的改革,公司也开创了珠海市国企改革之先河,是珠海市国企相关激励机制市场化的先行者,充分彰显公司在珠海市国企改革领域内的领先和示范地位,未来有望在珠海市国企改革深化进程中,扮演更为重要的角色。


盈利预测和评级:预计公司2018-2019 年EPS 为0.96 元、1.15元,维持“买入”评级。


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