【点评】新城控股:吾悦乘风快速成长

来源:朝阳永续 2021/08/02 18:02:19

【1】上半年累计含税租金收入39.38亿元同比增长72.9%,已完成全年目标85亿元的46.3%。公司上半年新开5座吾悦广场。

【2】截至上半年末新城控股累计在手173个吾悦广场、其中开业101个,商场板块已经具备先发优势,规模及运营能力也排名行业前列。

【3】总体而言,新城控股凭借较好商业地产开发运营能力,综合体拿地有较强议价能力,商业地产“吾悦广场”步入百店时代,主要指标向好。

林一鸣 A0880618010003

风险提示:投资顾问意见仅供参考,股市有风险投资需谨慎。

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    点评:

    商场发展空间广阔,助力实现共同富裕,吾悦广场乘风快速成长。1)我国的经济增长、居民收入提升、城镇化推进奠定了长期商业发展的基础,我们预计未来10年中国商场GRA/销售额/租管费分别拥有2倍/3倍/4倍成长空间;2)商场作为承载居民生活配套的重要载体,其成功运营能够提供税收和就业,并且是十四五内循环、促消费战略的重要落实环节,也是助力政府实现共同富裕、提升生活质量的好帮手;3)21H1末新城控股累计在手173个吾悦广场、其中开业101个,商场板块已经具备先发优势,规模及运营能力也排名行业前列;21H1租管费39.38亿元,同比+73%,持续高增,预计21年租管费超85亿元,同比+49%,并预计21-23E租管费CAGR超35%,公司乘风快速成长。

    住宅销售平稳增长,拿地稳健中积极扩张,打造有质量的持续增长。21H1,公司销售额1,177亿元,同比+20.7%,完成全年销售计划2,600亿元的45%;销售面积1,087万平米,同比+23.9%。预计21年全年可售货值4,200亿元,如果完成全年销售计划2,600亿元,对应去化率仅需达62%,因此完成全年计划难度不大。拿地方面,21H1,公司新增建面1,105万平米,同比-14%;总地价473亿元,同比-3.5%;拿地均价4,279元/平米,同比+12.1%。21H1,公司拿地/销售金额比40.2%;拿地/销售面积比101.7%;拿地/销售均价比39.5%;预计公司今年拿地相对积极,助力后续销售稳定增长。

    评级进入提升通道、降成本提估值,仅考虑商管目前价值显著低估。财务方面,20年经常性收入/利息支出已提升至91%,同比+18.5pct,并预计21年将突破100%,将推动公司评级持续提升;20年末至今惠誉将公司评级提升至BB+、穆迪提升至Ba1、标普提升至BB+,公司稳健经营深受认可,后续融资成本下降和估值提升可期。估值方面,我们预计21-22年商管含税收入85亿元,估算净利率约38%,贡献净利润约31亿元,按照PE30X则对应2021年商管估值914亿元,已显著高于目前市值720亿元、商管估值/市值比达1.3倍,并随着租管费提升、商管估值将进一步提升,表明目前公司价值显著低估。

    投资建议:吾悦乘风快速成长,目前价值显著低估,维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。我们维持公司21-23年每股盈利预测分别为8.40/9.39/10.76元,对应21PE仅3.8X,20A股息率6.4%。我们看好公司“住宅+商业”双轮驱动战略,并看好商业业务快速发展和地产销售恢复常态,维持目标价66.0元,对应21PE为7.9X,维持“买入”评级。

    风险提示:房地产调控超预期收紧,销售去化率不及预期,疫情超预期影响商场运营。

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