被券商吹了一个周末的美联储鸽派发言，放在A股，连一个水花都没溅起来。外围上周五涨成一片，咱们这边周一开盘依旧独自岁月静好。其实昨天的盘前必读里我已经提到了，这个会议本身并没有超预期，我还有点失望，因为会议上并没有明确到底是降息25个BP还是50个BP，一切都还需要等9月初的就业数据。

    有人问降息25个BP，和降息50个BP，有差别吗？不都是降息嘛？

    的确，都是降息。理论上老美降息后，中美利差就应该收敛，然后外资就会流入全球估值洼地的港股和大A。但实际上还是有点不同，降息25个BP，等同于美国经济软着陆。而降息50个BP，相当于美国经济出现了危机，要紧急大幅降息才行。前者发生的时候美股不见得会跌，只有当超预期大幅降息之时才会上演类似前几周的外围股市崩盘。

    别的没啥可说的，来看下市场热议的房屋养老金。住建部已经表态了，今年会在22城试点。

    这个事儿一出呢，很多人都炸了，纷纷表示抗议，生活已经够艰难了，原本想靠房子养老，现在要给房子养老？其实，这属于误解。我来简单交代下前因后果。

    房屋养老金，并非是这两天才被首次提及。最早要追溯到2022年4月29日，当时湖南长沙一则“自建房垮塌致54死9伤”的新闻震惊全国。事故发生后，国务院紧急发布了《全国自建房安全专项整治工作方案》，全面排查各类安全隐患，并指出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。

    这，是首次提出房屋养老金概念。

    大家都知道，房子是有寿命的。这个寿命具体是多少年，没有一个明确的数字，但官方有两个说法：一个叫房屋产权年限，也叫土地使用权，最高是70年(当然，有些公寓啦，写字楼啦，产权是40年或者50年)；另一个，叫房屋设计年限，是50年。所谓的“设计年限”，说白了，就是在正常设计，正常施工，正常使用，正常维护下，一套房子应该可以用50年。明眼人一看就知道，怎么设计年限(50年)<产权年限(70年)，那我的使用权还没到期，房子就要报废了呗，这不搞笑嘛。

    而且，你敢保证房子都“正常设计”，“正常施工”吗？就没有豆腐渣工程？再者说，啥叫“正常使用”，啥叫“正常维护”，这个咋确定？咱们姑且就放着这些问题不谈，就简单认为一套房子寿终正寝的时间是50年。那么根据《中国人口普查年鉴-2020》统计数据，截至2022年底，城镇住房面积已超过300亿平方米，其中：

    1990年以前的房子(楼龄超过35年，占比是9%左右)

    1990-1999年的房子(楼龄在25-35年，占比19%左右)

    2000-2009年的房子(楼龄在15-25年，占比34%左右)

    2010年以后的房子(楼龄小于15年，占比39%左右)

    也就是说，按照50年的设计年限来看，现在有接近30%的房子，寿命已经走过了一半。再过十年，就会有60%的房子，使用寿命不到25年，进入加速老化。

    这里面，但凡有0.01%的房子，因为各种原因，出现垮塌或者别的事故，那对应的都是180万平，也就是180万个家庭(假设每个家庭对应100平的房子)的支离破碎，这是住建部不愿意看到的。所以，对房子进行定期体检，遇到问题及时修补，是防范于未然的必选之路。

    但，这需要钱。

    钱的来源是两块，前面我第一张截图里，住建部已经说的很清楚了：一块是个人账户，主要是住宅专项维修基金；还有一块是公共账户。

    个人账户的住宅维修基金，是我们现在买房的时候都会缴纳的，但这个东西其实是从1998年开始实施征收的，当时也只是提出，还没强制征收。直到2004年，住房维修基金被调整为验收房屋前必须缴纳的一项费用。也就是说，1998年之前的老旧房屋(对应前面提到房龄超过25年的，那30%的房子)，并没有住房维修基金的说法。而这部分，恰恰是最需要大修的。

    那既然这部分房子没有个人账户，就只能加快设立公共账户了，也就是这次22个城市试点的重点工作。至于公共账户的钱从哪儿来，这个多半就是从各个城市的过去收上来的土地出让金中抽取一部分。

    总之呢，看到这里，你应该能知道，房屋养老金这个事儿，大概率不会征收到咱们头上，因为我们过去购买商品房的时候已经缴纳过了维修基金，现在住建部的意思是，让各地政府从土地出让金里划一部分设立公共账户，加快对1998年之前那批房龄超过25年房子进行定期体检，修补，以确保排除安全隐患。

    当然，对我等大A股民来说，最想知道的还是神秘的六位代码。我的观点是这样，理论上，这个事儿如果真的大力推行，钱真的到位，那对建材，什么玻璃，水泥，防水，涂料之类的肯定有波拉升。但问题是钱真的能到位嘛。土地出让金这几年是啥情况大家随便查查也知道，都是腰斩式下滑。如果土地出让金真的够用，地方债问题也不会暴露出来了，对吧。

    所以，大家当个热闹看看得了。

    投资顾问：吴美林

    登记编号：A0880619080007

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